4 خطوات لرفع طلب إخلاء العقار عبر السند التنفيذي
في ظل التحديثات العدلية التي تهدف إلى حفظ حقوق الملاك وتسريع استرداد العقارات المتعثرة، لم يعد المالك في المملكة العربية السعودية بحاجة إلى رفع “دعوى قضائية” تقليدية لإخلاء العقار من مستأجر ممتنع عن السداد أو مخالف لشروط العقد. فبفضل الربط الرقمي بين شبكة “إيجار” ومحاكم التنفيذ، أصبح عقد الإيجار الموثق سنداً تنفيذياً بحد ذاته. في هذا المقال، تشرح المحامية فاطمة عسيري كيفية تحويل العقد إلى طلب تنفيذ إخلاء عبر منصة “ناجز”، والفرق الجوهري بين المسار القضائي والمسار التنفيذي.
جدول المحتويات
مقدمة: سرعة التقاضي بفضل السند التنفيذي
تؤكد المحامية فاطمة عسيري أن التحول الرقمي في القطاع العقاري نقل النزاعات الإيجارية من أروقة المحاكم العامة (التي قد تستغرق أشهراً) إلى دوائر التنفيذ (التي تتعامل مع الطلب كأمر قضائي واجب النفاذ). العقد الموثق عبر “إيجار” يحمل قوة القانون، والممتنع عن السداد أو الإخلاء بعد انتهاء المدة يُعامل قانوناً كـ “مدين متعثر” يوجب إلزامه بالإخلاء فوراً.
1. شروط تقديم طلب الإخلاء عبر محكمة التنفيذ
لا يمكن لأي عقد إيجار الدخول في مسار التنفيذ المباشر إلا باستيفاء هذه الشروط:
-
التوثيق الرقمي: يجب أن يكون العقد موثقاً عبر شبكة “إيجار” (وليس عقداً ورقياً خارجياً).
-
حالة العقد: أن يكون العقد سارياً (أو منتهياً) ولكن لم يتم الإخلاء الفعلي، مع وجود مبرر شرعي ونظامي للإخلاء (مثل انتهاء المدة أو فسخ العقد لعدم سداد الأجرة).
-
الإنذار المسبق: يفضل دائماً توجيه إنذار رسمي للمستأجر عبر منصة إيجار أو الوسائل الموثقة، لإثبات المماطلة قبل تقديم طلب التنفيذ.
2. خطوات رفع طلب الإخلاء عبر منصة ناجز
تتم العملية بالكامل إلكترونياً دون مراجعة المحاكم:
-
الدخول إلى منصة “ناجز” (Najiz.sa) باستخدام النفاذ الوطني الموحد.
-
اختيار قطاع “التنفيذ” ثم خدمة “طلب تنفيذ جديد”.
-
اختيار نوع السند التنفيذي: “عقود موثقة“ ثم اختيار “عقد إيجار”.
-
إدخال رقم العقد الموثق في شبكة إيجار، حيث ستقوم المنصة آلياً بجلب كافة بيانات العقد وأطرافه.
-
اختيار نوع الطلب: “إخلاء عقار”، وتعبئة البيانات المطلوبة، ثم اعتماد الطلب وإرساله لمحكمة التنفيذ.
3. الفرق بين المسار القضائي والمسار التنفيذي
توضح المحامية فاطمة عسيري أن الخلط بين المسارين يسبب تأخيراً كبيراً لبعض الملاك:
| وجه المقارنة | دعوى الإخلاء (قضائية) | طلب التنفيذ (إجباري) |
| نوع العقد | عقود ورقية أو غير موثقة | عقود موثقة عبر إيجار |
| الجهة | المحكمة العامة | محكمة التنفيذ |
| السرعة | تستغرق جلسات وأحكام | أمر تنفيذ فوري (قوة القانون) |
| الإجراء | بحث نزاع (يحتاج براهين) | تنفيذ حق ثابت (سند تنفيذي) |
4. المسار الإجرائي بعد تقديم طلب التنفيذ
-
إبلاغ المنفذ ضده: يصدر قاضي التنفيذ أمراً للمستأجر بالإخلاء خلال مدة (5 أيام) من تاريخ التبليغ.
-
الإخلاء الجبري: في حال انقضاء المهلة دون استجابة، يتم إصدار أمر إخلاء جبري بالتعاون مع الجهات الأمنية وشرطة المنطقة لتنفيذ الإخلاء بالقوة الجبرية.
-
الأثر النظامي للممتنع: يتعرض المستأجر الممتنع لقرارات تنفيذية مشددة (إيقاف خدمات، حجز على الحسابات البنكية، ومنع من السفر) حتى يتم تنفيذ أمر الإخلاء.
4 خطوات لرفع طلب إخلاء العقار عبر السند التنفيذي
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س: هل يحق لي تغيير أقفال العقار إذا رفض المستأجر الإخلاء؟
ج: تحذير قانوني! لا يجوز للمالك مطلقاً تغيير الأقفال أو إخراج أغراض المستأجر بنفسه دون أمر قضائي؛ فهذا الفعل يُكيف قانوناً كـ “اقتحام منزل” أو “إتلاف ممتلكات” ويعرض المالك للسجن والمساءلة الجنائية. المسار الوحيد هو الإخلاء عبر محكمة التنفيذ.
س: هل أستطيع طلب إخلاء العقار قبل انتهاء مدة العقد؟
ج: يمكنك ذلك فقط في حال تحقق أحد المسوغات النظامية (مثل عدم السداد لمدة تزيد عن المدة المتفق عليها في العقد، أو الإضرار بالعقار) بشرط أن يتضمن العقد بند “الفسخ التلقائي عند الإخلال”، وإلا فقد تحتاج لرفع دعوى قضائية أولاً لفسخ العقد.
س: ماذا لو كانت أغراض المستأجر لا تزال داخل العقار بعد تنفيذ الإخلاء؟
ج: عند تنفيذ الإخلاء الجبري بحضور الجهات الأمنية، يتم عمل محضر حصر بالموجودات، وإلزام المستأجر باستلامها أو إيداعها في مكان مخصص، ولا يتحمل المالك مسؤولية تلفها بعد محضر الإخلاء.
نصيحة قانونية من مكتب المحامية فاطمة عسيري:
“قوة السند التنفيذي في عقود إيجار إيجار هي أعظم حماية للملاك في المملكة. لا تقبل أبداً بتوقيع عقود إيجار خارج شبكة إيجار؛ فالعقود الورقية تضعك في دوامة التقاضي لسنوات، بينما العقود الموثقة تجعل من الإخلاء إجراءً إدارياً سريعاً وحازماً
معلومات التواصل الرسمية:
مكتب المحامية فاطمة عسيري للمحاماة والاستشارات القانونية
التخصص: قضايا الأحوال الشخصية، النفقات الأسرية والحضانة، وتنفيذ أحكام الرعاية عبر منصة ناجز.
الموقع: المملكة العربية السعودية.
لطلب استشارة عائلية وصياغة مذكرات دعاوى النفقات: [ Wa.me/+966500800830]
